Во вторник состоялось торжественное открытие первой очереди технопарка Nagatino i-Land, который возводит «Московский бизнес-инкубатор» в Нагатинской пойме. По словам представителей компании, первая очередь проекта реализована на 70%, а по остальным помещениям ведутся переговоры об аренде и продаже. Эксперты отмечают, что объект имеет серьезные проблемы с транспортной доступностью, а ориентация на технологичные компании существенно сужает пул потенциальных покупателей офисных площадей.

Строительство технопарка Nagatino i-Land началось в 2006 году. На территории бывшего завода «ЗИЛ», расположенной в Нагатинской пойме на юге Москвы, планировалось создать около 1 млн кв. м офисных площадей для технологичных и инновационных компаний. Девелопером и инвестором проекта выступила компания «Московский бизнес-инкубатор» (МБИ), принадлежащая на 75% частным инвесторам и на 25% – Правительству Москвы. Первая очередь должна была появиться уже в конце 2008 года, но в связи с кризисом ее ввод в эксплуатацию состоялся лишь осенью 2010.

Коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев сообщил «J», что объем инвестиций в строительство первой очереди составил около $400 млн. «Это самая большая и капиталоемкая часть, так как на первом этапе строительства были созданы с нуля все необходимые для пяти очередей комплекса объекты инфраструктуры – инженерной, информационной, социальной, транспортной и организационной», – пояснил Канаев. Общий объем вложений в проект он оценивает в $2 млрд.

По словам Канаева, в первой очереди технопарка реализовано около 70% площадей. «Мы ориентированы, прежде всего, на продажу помещений, – говорит он. – Мы продаем офисные блоки площадью от 100 кв. м и крупнее. Тем не менее, мы оставляем для клиентов и возможность арендовать помещение площадью от 1,6 тыс. кв. м (от этажа)». Ставка аренды офисов – около $400 за кв. м в год, цена продажи – порядка $3,5 тыс. за кв. м (без учета НДС). По оценкам экспертов, цены являются рыночными для Южного округа, который не пользуется популярностью среди арендаторов офисной недвижимости. «Спрос на площади в первой очереди строительства технопарка был очень высокий до кризиса, когда объект находился еще на стадии котлована, – вспоминает Канаев. – Во время кризиса активность покупателей резко снизилась в целом по рынку, но сейчас мы отмечаем рост спроса со стороны клиентов». «На наш взгляд, заполняемость технопарка будет небыстрой, так как объем площадей в нем большой, а до того спроса, который был в 2007–2008 году, когда проект закладывался, еще далеко», – отмечает ведущий аналитик департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов.

В связи с этим эксперты рынка в свое время говорили о том, что проект планируется сократить. Но МБИ останавливаться на достигнутом не собирается. «В Москомархитектуре утверждено архитектурно-градостроительное решение проекта второй и третьей очереди строительства общей площадью 348 тыс. кв. м. Мы сейчас ведем проектирование второй очереди, которое планируем завершить до конца 2010 года, а весной 2011 года планируем начать строительство», – обещает Канаев. Эксперты же полагают, что сроки строительства следующих очередей придется перенести на более поздний срок в связи с недостаточным спросом.

Впрочем, такое решение вполне может оказаться логичным. Сегодня существенным фактором, сдерживающим спрос на помещения, является плохая транспортная доступность проекта. «В настоящее время транспортная доступность не самая лучшая, – сетует Жуликов. – Обещанная развязка и станция метро еще не построены, поэтому добираться неудобно ни на машине, ни на общественном транспорте. Правда, от «Коломенской» курсируют шаттлы каждые 10–20 мин». «На текущий момент объект имеет серьезный недостаток. Это его удаленность от станции метро и неудобства доступа с близлежащих станций, – соглашается руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков. – Я бы назвал это наиболее значимым фактором, сдерживающим успешное развитие и реализацию проекта в локальной перспективе».

Помочь с решением этих проблем объекту должен был город. «У нас подписан инвестиционный контракт с Правительством Москвы, согласно которому город строит транспортную инфраструктуру: станцию метро «Технопарк» в 100 м от Nagatino i-Land, набережную от Третьего транспортного кольца до проспекта Андропова, новые съезды с Третьего транспортного кольца по улице Трофимова и через территорию завода «ЗИЛ». Это позволит не только обеспечить хороший подъезд к объекту, но и поможет разгрузить транспортную ситуацию в районе в целом», – рассказывает Канаев. Но пока создание этой инфраструктуры только в планах. Согласно недавнему заявлению московских чиновников, строительство станции «Технопарк» может начаться в 2011 году, а закончиться – уже в 2013.

По поводу развязок – пока полная тишина. И если первую очередь компании, вероятно, удастся заполнить даже без необходимой инфраструктуры, то со сдачей следующих могут возникнуть проблемы. Зато если город выполнит свои обещания, спрос может вырасти. «Когда метро введут в эксплуатацию и улучшится транспортная доступность, проект может быть очень популярен, – говорит директор отдела консалтинга Core Group Мария Ревзина. – Пока же его перспективы крайне туманны». Согласен с таким утверждением и Волков: «Принимая во внимание грамотную маркетинговую политику проекта, современные и эффективные решения концепции его реализации, в случае ввода станции метро объект может стать одним из наиболее интересных для размещения офисов в своем классе».

Не меньше сложностей возникает и с привлечением клиентов. Изначально объект был ориентирован на высокотехнологичные компании IT-сферы, но заполнить его в нынешних условиях исключительно такими структурами невозможно. Поэтому сейчас МБИ готов продавать и сдавать помещения всем подряд. «На данный момент спрос невелик, поэтому собственники не предъявляют особенных требований к арендаторам и покупателям», – рассказывает Ревзина. «Жесткого кастинга среди покупателей и арендаторов нет, площади отдают кому угодно, кто готов платить», – подтверждает Жуликов. Например, одним из зданий целиком владеет Landesbank, большим блоком – крупный западный инвестиционный фонд. Иными словами, «нетехнологичные» компании доминируют среди владельцев зданий. Кроме того, по словам ведущего консультанта отдела офисной недвижимости Cushman&Wakefield Ольги Сухаревой, пул расширяется за счет покупателей, которые приобретают офисные площади для последующей сдачи в аренду.

Таким образом, перспективы проекта крайне неоднозначны. «Когда его затевали, перспективы были колоссальные, – рассуждает Ревзина. – Большая территория, хорошая концепция, новая станция метро. К тому же это близко к центру. По сути, две остановки на метро – и ты уже на «Павелецкой» (а оттуда – и метро, и вокзал, и аэропорт). А вот сейчас из-за изменения рынка перспективы стали много хуже именно ввиду очень большой площади территории и плохой транспортной доступности». И все же инвесторы верят, что город выполнит свои обещания и придаст развитию проекта новый импульс. Главное, чтобы случилось это как можно скорее.

Также 8, 5 миллиардов потратят на внепрограммные мероприятия по ремонту жилья в Москве в 2011 году.

В целом же на жилищное хозяйство в будущем году планируется потратить 117, 253 миллиардов рублей.

Средства из бюджета в капстроительство, которые не включены в городские целевые программы, в объекты капитального строительства муниципальной собственности города и в объекты жилищного строительства столицы в следующем году, возможно, составят, 37 миллиардов.

Также достаточно высоким спросом пользовались однокомнатные квартиры Приморского, Выборгского и Московского районов, арендные ставки на которые лежали в диапазоне 16,1-18,2 тыс. рублей, при том наиболее дешевые варианты предлагались в Выборгском районе, а дорогие – в Московском.

Среди комнат лидером стал Центральный район, где аренда комнаты обходится в среднем в 9,2 тыс. рублей. Далее идут Невский, Василеостровский, Приморский, Выборгский и Кировский районы, средние арендные ставки в которых составляют 8,5, 9,2, 8,6, 8,6 и 8 тыс. рублей соответственно.

На этой неделе самая дешевая комната сдавалась в Невском районе города, владельцы просили за нее 8,4 тыс. рублей в месяц. Самая низкая средняя цена предложения аренды однокомнатных квартир оказалась в Калининском районе – 17,1 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных – также в Калининском районе – 21,4 тыс. рублей.

Программы предполагают большое разнообразие условий и вариантов – приобретение квартиры как на вторичном рынке, так и в новостройке, различные сроки кредитования (с возможностью досрочного погашения) и гибкий подход к соотношению процентной ставки и суммы первоначального взноса.

Напомним, что Примсоцбанк показал в первом полугодии 2010 года весьма впечатляющий рост объемов жилищного кредитования, что позволило банку войти в число 25 крупнейших российских кредитных учреждений по объемам выдаваемой ипотеки и уверенно занять лидирующую позицию в своем регионе – на Дальнем Востоке.

Акционер и один из основателей ГК «ПИК» Кирилл Писарев через свою аффилированную компанию приобрел контрольный пакет акций Storm Properties. 6 сентября 2010 года Писарев также стал председателем совета директоров Storm Properties. «За три года совместной работы со Storm Properties в рамках ГК «ПИК» я убедился в высоком профессионализме генерального директора компании Майкла Белтона и его коллег, поэтому с удовольствием принял предложение Storm Properties о вхождении в состав акционеров», – прокомментировал сделку сам Писарев.

Гендиректор Storm Properties Майкл Белтон уточнил, что Писарев приобрел 54% акций компании. У самого Белтона осталось 30%. Владельцев остальных акций и сумму сделки Белтон не назвал. По его словам, цель сделки – взаимовыгодное сотрудничество и расширение доли компании на рынке девелопмента за счет запуска новых проектов. «В настоящее время Storm Properties совместно с новым акционером ведет активные переговоры о вхождении в ряд интересных проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости, которые дополнят портфель проектов Storm Properties», – сказал Белтон.

Участники рынка затрудняются оценить пакет Писарева, поскольку публичной информацией о финансовых показателях компании Storm Properties не располагают. Но они уверены, что сделка выгодна для Писарева и благоприятно скажется на развитии бизнеса Storm Properties. «Инвестиции в бизнес Storm Properties являются логичным шагом со стороны Писарева, так как компания «ПИК» только недавно вышла из состава собственников фирмы и он знаком с особенностями и спецификой бизнеса компании, – говорит партнер S.A. Ricci в ассоциации с King Sturge Владимир Авдеев. – Писарев знаком с девелоперским бизнесом, и вложение денег в профессиональную команду на сегодня более оправдано, чем создание такого бизнеса с нуля». По его словам, Storm Properties занимает хорошие позиции на рынке fee-девелопмента, поэтому вливания капитала со стороны Писарева могут создать хорошую синергию для роста бизнеса.

Напомним, что в начале лета ГК «ПИК» объявила о выходе из капитала компании Storm Properties, объяснив это желанием сконцентрироваться на строительстве жилья. Тогда стороны договорились о том, что Майкл Белтон и менеджмент Storm Properties получают все принадлежащие ГК «ПИК» акции компании Storm Properties и ее проекты. «Выход из состава акционеров компании Storm Properties отражает текущую стратегию ГК «ПИК», направленную на концентрацию основных усилий на реализации девелоперских проектов в сегменте жилья экономкласса», – заявлял тогда президент ГК «ПИК» Павел Поселенов.

Участники рынка полагают, что уже тогда Писарев принял решение о выкупе этих акций, и именно «под него» была организована эта сделка. Правда, Белтон утверждает, что сделку начали обсуждать лишь после выхода ГК «ПИК» из числа акционеров Storm Properties. «Вхождение Кирилла Писарева в число акционеров компании может быть связано с его планами по дальнейшему развитию собственных проектов в сфере коммерческой недвижимости, которая всегда его привлекала, – рассуждает аналитик ИК «Финам» Максим Клягин. – С другой стороны, для ГК «ПИК» на данном этапе проекты в сфере коммерческой недвижимости не являются приоритетными (занимают около 4% портфеля), поэтому вполне логично, что группа предпочла выйти из капитала фирмы».

Справка

Компания Storm Properties предоставляет полный спектр услуг по девелопменту и управлению инвестициями и активами. Основные акционеры – Кирилл Писарев (54%) и Майкл Белтон (30%), остальные доли принадлежат другим топ-менеджерам компании. Главный проект – «К2 Бизнес-парк» в Московской области. В разное время Storm Properties участвовала в строительстве других объектов недвижимости: торговых центров, коттеджных поселков, офисных зданий и фитнес-центров. Обороты и прочие финансовые показатели не разглашаются. Кирилл Писарев – один из учредителей ГК «ПИК». Ранее совместно со своим партнером Юрием Жуковым контролировал большую часть акций компании. С началом кризиса вынужден был продать основную часть своего пакета. Сегодня Писареву принадлежит 12,5% акций ГК «ПИК», которые он, по его собственным словам, рассматривает как портфельные инвестиции. Теперь Писарев планирует направить значительные предпринимательские усилия на развитие бизнеса Storm Properties.

Для потенциальных хозяев квартир готовность квартиры “под ключ” предполагает массу плюсов. Впрочем, за все надо платить – по оценкам экспертов, отделка делает квартиру дороже от 2-5% в сегменте “бизнес” и до 50% в классе “элит”. Такой большой разброс объясняется аппетитами продавцов. И говорить о том, что продажа новостроек с отделкой сегодня повсеместно распространена, пока еще рано.

Объемы таких предложений в общей массе не столь значительны. Но в перспективе квартиры с отделкой могут пользоваться повышенным спросом, потому что решают проблему ремонта и сроков въезда в новую квартиру.

Есть идея!

В условиях спада спроса на строящееся жилье в самом начале кризиса девелоперы стали соревноваться в поисках дополнительных инструментов привлечения покупателя. В ход шли бонусы, скидки, маркетинговые программы. Но одним из самых действенных оказалось появление в новостройках квартир с отделкой. До этого момента на подобное могли рассчитывать только покупатели элитной недвижимости. Новое предложение даже в чем-то приблизило российский рынок новостроек к западному. Дело в том, что за рубежом не принята реализация элитной новостройки и жилья бизнес-класса в формате shell&core – отделка стен, потолков, установка сантехники, кухонного оборудования и межкомнатных перегородок является обязательным условием.

Сегодня опыт реализации апартаментов с отделкой говорит российским застройщикам о до-вольно высокой востребованности предложений этого формата, и, учитывая высокую оценку клиентов, можно ожидать, что в перспективе реализация квартир с отделкой станет практикой. “Квартиры или апартаменты с отделкой постепенно начали занимать определенную нишу на московском рынке жилья. Наиболее логичным и подходящим для такого рода предложения выступают апартаменты, входящие в состав многофункциональных деловых комплексов, включающих в себя и гостиницу, и бизнес-центр, и жилые помещения, – говорит вице-президент по жилой недвижимости ОАО “Система-Галс” Дмитрий Зиканов. – Там, где потенциальному покупателю нужна готовая жилая недвижимость не для постоянного семейного проживания, а для возможности остановиться на некоторое время в момент деловой командировки либо как вариант иметь городскую квартиру, если постоянное место проживания – загородный дом, до которого не всегда есть возможность быстро добраться”.

Готово к проживанию

Покупатель жилья сегодня имеет право привередничать: его требования к качеству будущего места для жизни существенно повысились, и это стало лишним стимулом для распространения этого формата жилья.

По данным “Миэль-Новостройки”, в Московской области предложение готовых к проживанию квартир больше, чем в Москве, в соотношении 70% и 30%. Как отмечают эксперты, во многом это связано с тем, что в Подмосковье больше свободных участков под застройку, и именно здесь сосредоточен основной объем строящегося жилья. В таких условиях для повышения конкурентоспособности застройщики стараются предлагать более интересные проекты, в частности, квартиры в виде “въезжай и живи”.

Так, в жилом комплексе “Цветочный Город” компании “Стройтэкс”, расположенном в Мытищах, все квартиры предлагаются покупателям с готовой отделкой. Застекленные лоджии, электроплита, стеклопакеты, сантехника, плитка, побеленные потолки – вот минимальный набор, который входит в отделку и однокомнатной, и четырехкомнатной квартиры. По словам представителей “Стройтэкса”, то, что готовые под заселение квартиры будут пользоваться большим спросом, нежели “голые” стены, стало понятно еще десять лет назад.

Пробным шаром стали одно- и двухкомнатные квартиры, сдаваемые покупателям “под ключ”. Они разбирались весьма живо, и было принято решение от-делывать и квартиры больших площадей.

Одним из преимуществ квартиры “на всем готовом” является тот факт, что людям можно въезжать в новый дом сразу после получения документов, не теряя времени на ремонт и общение с прорабами. Кроме того, бичом недавно сданных новостроек можно назвать и вечный шум соседских перфораторов, который раздается “музыкой” с разных этажей дома, по крайне мере, в течение года после сдачи.

Ламинат и плитка

Впрочем, цвет обоев – не самое главное, на что стоит обращать внимание потенциальным хозяевам жилой недвижимости с отделкой “под ключ”. Главное, чтобы качество работ намного превышало качество отделки, с которой в течение еще недавних лет было принято сдавать квартиры для очередников. Вообще, всю отделку квартир, предлагаемых к продаже, эксперты до сих пор разделяют на “муниципальную” и “коммерческую”.

Так, если стоимость “муниципальной” отделки составляет примерно 2 тысячи рублей за квадратный метр, то “коммерческая” может достигать 6 тысяч рублей за кв. м, говорят аналитики “Миэль-Новостройки”. “Муниципальная” отделка встречалась еще в советское время. Сегодня ее качество несколько улучшилось, материалы стали более презентабельными на вид. Но, как правило, “муниципальные” стены не выравниваются, а потолок оклеивается обоями. На пол кладется линолеум, а стены в ванной покрываются краской. Квартиры с “муниципальной” отделкой чаще всего реализуются в рамках социальных программ и в открытую продажу поступают редко. “Коммерческая” отделка – относительно новое явление, она подразумевает использование более качественных и дорогостоящих материалов.

Стандартный перечень работ по “коммерческой” чистовой отделке квартиры в новостройке включает в себя следующие пункты: выравнивание и оштукатуривание поверхностей, установка входной сейф-двери, а также обычных межкомнатных дверей из ДВП, полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Отделка комнат включает поклейку виниловых обоев на стены или бумажных под покраску. На пол обычно кладется линолеум, но некоторые застройщики укладывают ламинат и даже доску (в редких случаях). Потолок покрывается водоэмульсионной краской; в санузлах на стены и пол укладывается плитка. Все эти заботы ложатся на плечи компании-застройщика. Проследить за качеством отделочных работы покупателю в этом случае весьма сложно.

О вкусах спорят

Как ни странно, стоимость квартир с отделкой соответствует среднерыночному уровню цен аналогичных объектов без отделки или ненамного отличается от них – на 2-5%, ведь у отделки “под ключ” главная задача – не столько получение барышей, сколько привлечение клиентов.

Схожим целям служит и отделка в квартирах класса “элит”, правда, это цели уже иного уровня и стоимости. “Еще одним вариантом предложения квартир с отделкой может служить жилой дом класса де люкс, рассчитанный на небольшое количество квартир, с эксклюзивным дизайн-проектом, выполненным именитым дизайнером, исключающим повторение интерьера. Такие предложения на рынке элитного жилья присутствуют, их немного, поскольку основной проблемой остается полное соответствие дизайна вкусовым предпочтениям покупателя, что и ограничивает круг клиентов на такие квартиры”, – говорит Дмитрий Зиканов.

По словам генерального директор компании Tweed Ири-ны Могилатовой, стоимость квартиры в элитном сегменте, сданной в варианте shell&core, и апартаментов с отделкой может сильно отличаться. Разница может достигать и 15%, и 50%. “Все за-висит от финансового состояния собственника и его желания продать”, – говорит Ирина Могилатова.

На западном рынке недвижимости – причем как в Европе, так и в США, – распространена практика привлечения к отделке и декорированию интерьера квартиры на продажу известного дизайнера. В таком случае он играет роль “наживки”: покупатель “ведется” не столько на расположение и качество строительства, сколько на интерьер “от звездного имени”.

На нашем рынке есть отдельные редкие похожие примеры. “Важно, чтобы квартира была органична. Вообще, лучше всего в процессе ремонта, который делается на продажу, правильно сочетать качество отделочных материалов. В элитных домах есть определенные требования, например, пол должен быть выполнен из экзотических сортов древесины и мрамора. Санузел отделывается мрамором и дорогой плиткой, а сантехнику лучше использовать от немецких производителей. То есть классность ремонта должна соответствовать классности дома, в котором находится квартира”, – поясняет Ирина Могилатова. О средней цене квадратного метра такой отделки говорить достаточно трудно, так как здесь все решается индивидуально и зависит от личных возможностей заказчика и вкуса, но в среднем цена отделки кв. м в классе элит начинается от $2000. И для рынка эконом- и бизнес-класса это недосягаемая мечта.

«Мы потратили значительную часть золотовалютных резервов, но сохранили стабильность национальной валюты. Поддержали банки, выдав им кредитов на общую сумму два с лишним триллиона рублей. По сути это были инвестиции в надежность банковской системы России», – пояснил премьер.

По его мнению, благодаря принятым мерам россияне убедились в надежности банков и защищенности их вкладов, что, безусловно, благоприятно сказалось на финансовой ситуации в России благодаря тому, что денежные накопления граждан не лежат «под матрацем», а инвестируются в экономику страны.

Он отметил, что защищает “интересы города, а не Думы” и намерен отстаивать их в суде.

Лужков добавил, что в столице ликвидировали более 90 % нелегальных парковок. Несколько лет назад их было более тысячи.

23 сентября Юрий Лужков намерен судиться и с несколькими СМИ по искам о защите чести и достоинства, а также выплате компенсации в 10 миллионов рублей. Градоначальник высказал требования опровергнуть информацию, которая, по его мнению, нанесли вред деловой репутации мэра и не соответствуют действительности.

Сейчас в Москве ведут эксперименты по получению электрической энергии от солнечных батарей. К примеру, некоторые жилые дома уже освещаются за счет них. Правда, пока они достаточно дорогие.

Напомним, в прошлом году глава РФ Дмитрий Медведев подписал федеральный закон об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. Уже тогда в Москве перестали закупать обычные лампы накаливания и собираются наладить массовое производство светодиодных ламп в конце этого года. В следующем году чиновники хотят открыть пункты приема отработавших свой срок ламп и батареек.

Данный закон ограничивает оборот ламп накаливания, устанавливает правила маркировки товаров с учетом их энергоэффективности, по обязательному коммерческому учету энергоресурсов, энергетической эффективности новых зданий, сокращению бюджетных расходов на приобретение энергетических ресурсов, а также по содержанию общего имущества многоквартирных домов в отношении показателей энергетической эффективности.

Цель программы – поддержка региональных проектов комплексного освоения территорий, строительства жилья эконом-класса. Путин полагает, что в России необходимо строить как минимум 100 миллионов квадратных метров жилья в год.

В рамках программы будут предусмотрены субсидии для субъектов, которые добьются лучшей динамики в развитии жилищного строительства. Премьер рассчитывает, что, начиная с 2012 года примерно 30 % жилья, которое вводится в России по индустриальным технологиям, будут возводиться на земельных участках фонда РЖС.

Путин добавил, что при этом власти выполнят все обязательства по жилью перед ветеранами и военными. На сегодняшний день на учете стоят 128, 6 тысяч участников войны.

Что касается жилья для военных, то на эти цели в следующем году выделят 88 миллиардов рублей и 60 миллиардов на служебное жилье.